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今年以来，对个人经营性贷款（下称“经营贷”）违规流向楼市的乱象监管持续加强。地方金融监管局此前密集披露罚单，涉及多家银行及支行机构，处罚事由集中在“贷款资金被挪用”“信贷审查不严”“贷后管理不到位”等，违规类型较为相似。
业内人士指出，经营贷本是为支持小微企业和个体工商户经营发展而设，但近年来在部分地区被包装成“房贷替代品”。随着2020年至2022年发放的经营贷进入集中到期阶段，叠加房地产估值下行，经营贷的风险正逐渐显现。
违规挪用成监管焦点
地方金融监管局近期披露的罚单显示，浙江诸暨联合村镇银行因贷款资金被挪作他用、违规向公职人员发放经营性贷款，被罚55万元；宁波余姚农商行因信贷管理不审慎、资产分类不合规，被罚190万元；工商银行深圳分行则因信贷业务“三查”不到位、超越授权办理业务，被处以1150万元重罚。
在处罚案例中，“向公职人员发放经营性贷款”成为高频表述。绍兴、赣州寻乌、温州、台州三门等地监管分局的罚单显示，多家地方法人银行均存在通过个人经营贷向公职人员放款、员工自贷或违规转嫁保险费用等问题，罚款金额多在55万元至80万元之间。
据记者不完全梳理，违规问题集中出现在三类机构：地方法人银行、城商行支行层面，以及部分积极开展“普惠金融”的股份行。
“2020年到2023年，经营贷利率普遍在3%至4%之间，远低于同期房贷利率。为了冲信贷规模，部分银行选择放松审核，甚至默许客户‘包装’贷款。”一位华东地区银行从业者对记者表示。
但事实上，部分贷款资金并未进入企业经营环节，而是通过中介操作“漂白”后，最终流入楼市。“一些银行考核仍以规模为导向，支行冲指标积极；而实体经济融资需求不足，低息贷款被挪作他用。”上述人士说。
“伪经营贷”的套利链条
记者采访发现，违规经营贷在部分地区已形成完整的“套利产业链”。
一名长期从事信贷业务的业内人士介绍，整个流程通常分为三步：制造经营主体、伪造交易与流水、资金回流楼市。
第一步是制造经营主体。不少借款人原本并非个体工商户或企业主。中介公司会代办营业执照、注册空壳公司，虚构经营范围，并在系统中备案为“正常经营”。“从注册到开户，最快一周能完成。”一名信贷中介人士透露。
第二步是伪造交易与流水。中介帮助客户伪造购销合同、开具虚假发票，制造“资金用于生产经营”的假象。“比如客户想贷300万元买房，我们会帮他做一份原料采购合同，银行放款时先打到对方账户，再通过多层转账回到借款人手中。”上述人士说。
第三步，资金回流楼市。资金最终用于首付、还房贷或投资房产。部分地区甚至出现“房产抵押—企业授信—循环经营贷”模式，即借款人将自有房产抵押给关联企业，再以企业名义申请贷款。“本质上就是借经营贷炒房。”苏州一位银行人士称。
在2020年至2023年间，这种操作尤为普遍。一些地方政府推出贴息贷款政策，部分经营贷利率低至2%，显著低于房贷水平，大量资金在监管空隙中流向楼市，“代办炒房贷”的广告一度活跃于社交媒体上。
集中到期风险考验
2025年是经营贷集中到期的关键节点。按3至5年期限计算，2020年~2023年间发放的贷款陆续进入续贷期。随着房地产估值大幅下行，部分借款人资金链吃紧。
江苏某企业主向记者透露，2020年其以公司名义贷款500万元购入两套商铺，如今评估价仅剩一半。银行要求补足抵押或提前还款，“根本补不起，只能卖房，但市价又低于贷款余额。”
记者了解到，多数经营贷采取“先息后本”模式，到期需一次性还本。为避免违约，不少借款人转向“过桥资金”，借新还旧。中介费、评估费、过桥利息叠加，使实际融资成本滚雪球。
与此同时，银行端风险也在上升。经营贷抵押物多为房产或商铺，一旦估值下跌，安全边际迅速削弱。部分银行已要求“降额续贷”或“转贷他行”，但对中小银行而言，这意味着潜在不良资产集中暴露。
国家统计局数据显示，2025年8月末，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比自2022年4月以来已连续下跌41个月。
“原评估价500万元的房产现值仅350万元，按70%抵押率计算，贷款额度降至245万元，而原贷款余额仍高达350万元，形成百万元缺口。”一位银行风控负责人分析称，“法拍房增加又会进一步压低市场价格，风险循环放大。”
据多地监管通报，一些中小银行经营贷不良率正快速攀升，部分机构高于整体贷款平均水平。例如，重庆银行2025年中报显示，经营贷不良率超过6%，宁波银行也超过3%。更棘手的是，经营贷资金流向复杂、跨行穿透难度大，传统贷后管理方式难以覆盖。“过去我们只看合同、发票是否齐全，没法实时监控资金去向。”前述人士表示。
监管推动“实质穿透”管理
面对多重风险，监管部门正推动“实质穿透”管理。
2025年3月，宿州农商银行公开宣布“不与任何贷款中介或个人合作”。此后，多家银行跟进，建立中介“黑名单”制度，并加强资质审核和退出机制。
同时，监管层要求银行引入科技手段追踪贷款流向，利用大数据、AI风控模型，结合企业水电费、社保缴纳、税务申报等非财务数据判断真实经营状况；对资金流向实施3至6个月动态监测，以防“放款合规、用款违规”的漏洞反复出现。
业内人士认为，防范经营贷风险的关键不在收紧，而在“精准穿透”。若仅以规模控制替代结构优化，可能进一步压缩小微企业正常融资空间。“让真正经营者贷得到、贷得起、贷得稳，比一刀切更重要。”
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